Nieruchomości Organizacja przestrzeni Prawo Przestrzeń

Umowa najmu okazjonalnego – wzór z załącznikami do pobrania i druku

5 lipca 2026

Umowa najmu okazjonalnego to szczególny rodzaj umowy najmu lokalu mieszkalnego, którą mogą zawierać wyłącznie osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej w zakresie wynajmu. Jej główną zaletą jest uproszczona procedura eksmisji najemcy, o ile prawidłowo przygotujemy dokument oraz wszystkie wymagane załączniki. Prawidłowo sporządzona umowa najmu okazjonalnego musi spełniać wymogi ustawy o ochronie praw lokatorów, w przeciwnym razie może zostać potraktowana jak zwykła umowa najmu.

Wzór umowy najmu okazjonalnego powinien zawierać przede wszystkim: dokładne oznaczenie stron, precyzyjny opis lokalu, wysokość czynszu i opłat eksploatacyjnych, zasady podwyżek, kaucję, czas trwania najmu oraz jasne zasady wypowiedzenia. Ważnym elementem są także postanowienia dotyczące odpowiedzialności za szkody, zasad podnajmu, przechowywania rzeczy oraz zwrotu lokalu. Dokument powinien jasno określać, co jest częścią wyposażenia mieszkania, najlepiej w formie osobnego protokołu zdawczo‑odbiorczego.

Kluczowe dla ważności najmu okazjonalnego są załączniki: oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, pisemne oświadczenie właściciela innego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w razie eksmisji, a także dokument potwierdzający tytuł prawny tej osoby do wskazanego lokalu. Bez tych dokumentów umowa traci swój „okazjonalny” charakter. Poniższy wzór umowy najmu okazjonalnego z załącznikami przygotowano tak, aby można go było łatwo wypełnić, pobrać w PDF i wydrukować, a następnie dostosować do konkretnej sytuacji wynajmującego i najemcy.

Umowa najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego

zawarta w dniu ……………………………. w ……………………………., pomiędzy:
Wynajmującym: ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… Najemcą: …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
zwanymi dalej odpowiednio „Wynajmującym” i „Najemcą”, łącznie „Stronami”.

§ 1. Przedmiot umowy

1. Wynajmujący oddaje Najemcy do używania lokal mieszkalny położony w ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………, o łącznej powierzchni użytkowej ………. m², składający się z ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………, zwany dalej „Lokalem”.
2. Lokal jest wyposażony w: …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….., zgodnie z protokołem zdawczo‑odbiorczym stanowiącym Załącznik nr 1 do niniejszej umowy.

§ 2. Czas trwania najmu

1. Umowa zostaje zawarta na czas oznaczony od dnia ……………………… do dnia ……………………… jako umowa najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów.
2. Przedłużenie umowy wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.

§ 3. Czynsz i opłaty eksploatacyjne

1. Najemca zobowiązuje się uiszczać na rzecz Wynajmującego miesięczny czynsz najmu w wysokości …………………. zł (słownie: ………………………………………………………………………), płatny do dnia …….. każdego miesiąca z góry na rachunek bankowy Wynajmującego: ………………………………………………………………………………………………….
2. Niezależnie od czynszu Najemca ponosi koszty mediów i opłat eksploatacyjnych (m.in. energia elektryczna, gaz, woda, ścieki, wywóz odpadów, opłaty administracyjne) według faktycznego zużycia lub stawek określonych przez zarządcę budynku.
3. Zmiana wysokości opłat może nastąpić w przypadku zmiany stawek dostawców mediów lub opłat administracyjnych, o czym Wynajmujący poinformuje Najemcę w formie pisemnej lub dokumentowej.

§ 4. Kaucja

1. Na zabezpieczenie roszczeń z tytułu najmu Najemca wpłaca Wynajmującemu kaucję w wysokości …………………. zł (nie wyższą niż krotność czynszu dopuszczona przepisami prawa), płatną najpóźniej w dniu wydania Lokalu.
2. Kaucja podlega zwrotowi w terminie 1 miesiąca od dnia opróżnienia Lokalu przez Najemcę, po potrąceniu ewentualnych należności Wynajmującego, w szczególności z tytułu zaległego czynszu, opłat oraz kosztów usunięcia szkód.

§ 5. Obowiązki stron

  • Najemca zobowiązuje się używać Lokal wyłącznie w celach mieszkalnych, przestrzegać regulaminu porządku domowego oraz nie oddawać Lokalu w podnajem ani do bezpłatnego używania bez pisemnej zgody Wynajmującego.
  • Wynajmujący zobowiązuje się utrzymywać Lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku oraz zapewnić niezakłócone korzystanie z Lokalu przez Najemcę, z poszanowaniem jego prawa do prywatności.
  • Strony potwierdzają, że stan techniczny Lokalu oraz ewentualne usterki zostały opisane w protokole zdawczo‑odbiorczym.

§ 6. Najem okazjonalny – oświadczenia i załączniki

  1. Najemca oświadcza, że wskazuje lokal położony w …………………………………………………………………………………………………………………………………………………… jako swoje miejsce zamieszkania w przypadku wykonania obowiązku opróżnienia Lokalu.
  2. Najemca składa w formie aktu notarialnego oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia Lokalu po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy (Załącznik nr 2).
  3. Osoba posiadająca tytuł prawny do lokalu wskazanego w ust. 1 składa pisemne oświadczenie o wyrażeniu zgody na zamieszkanie Najemcy (Załącznik nr 3) oraz przedkłada dokument potwierdzający tytuł prawny (Załącznik nr 4).

§ 7. Rozwiązanie umowy i wypowiedzenie

1. Umowa wygasa z upływem okresu, na jaki została zawarta, chyba że Strony postanowią inaczej na piśmie.
2. Wynajmujący może wypowiedzieć umowę w przypadkach i terminach przewidzianych w ustawie o ochronie praw lokatorów, w szczególności w razie zwłoki w zapłacie czynszu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, rażącego naruszania porządku domowego lub używania Lokalu niezgodnie z umową.
3. W razie rozwiązania lub wygaśnięcia umowy Najemca zobowiązuje się opróżnić Lokal i wydać go Wynajmującemu w stanie niepogorszonym ponad normalne zużycie.

§ 8. Postanowienia końcowe

1. Wszelkie zmiany umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
2. W sprawach nieuregulowanych umową zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów.
3. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze Stron.
Wynajmujący: ………………………………………………………..      Najemca: ………………………………………………………..
Załączniki: Załącznik nr 1 – Protokół zdawczo‑odbiorczy Lokalu; Załącznik nr 2 – Oświadczenie Najemcy w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji; Załącznik nr 3 – Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego o zgodzie na zamieszkanie Najemcy; Załącznik nr 4 – Dokument potwierdzający tytuł prawny do lokalu zastępczego.
Strona 1

Jak korzystać z wzoru umowy najmu okazjonalnego

Wzór umowy najmu okazjonalnego został przygotowany w taki sposób, aby można go było szybko wypełnić, pobrać jako PDF i wydrukować. Wszystkie miejsca z kropkami należy uzupełnić danymi stron, adresem lokalu, terminami oraz kwotami. Jeżeli jakieś postanowienie nie pasuje do Twojej sytuacji, możesz je usunąć lub zmodyfikować, pamiętając, aby nie naruszyć wymogów ustawy o ochronie praw lokatorów.

Zakres obowiązków stron (paragraf o obowiązkach) możesz rozszerzyć, np. o szczegółowe zasady dotyczące posiadania zwierząt, palenia papierosów, liczby osób zamieszkujących lokal czy sposobu zgłaszania awarii. Nie zaleca się jednak całkowitego usuwania ogólnych obowiązków Najemcy i Wynajmującego, gdyż ułatwiają one późniejsze dochodzenie roszczeń.

Elementy umowy, które warto indywidualnie dopasować

Czynsz, opłaty i kaucja

W sekcji dotyczącej czynszu i opłat możesz doprecyzować, które media Najemca rozlicza według liczników, a które jako ryczałt. Wysokość kaucji powinna uwzględniać realną wartość wyposażenia oraz potencjalne ryzyko szkód, ale nie może przekraczać limitu ustawowego (krotność czynszu). Dobrym rozwiązaniem jest wskazanie w umowie numeru rachunku bankowego do zwrotu kaucji.

Opis lokalu i protokół zdawczo‑odbiorczy

Im dokładniej opiszesz lokal i jego wyposażenie, tym łatwiej będzie rozstrzygnąć ewentualne spory. Protokół zdawczo‑odbiorczy (Załącznik nr 1) powinien zawierać stan liczników, opis ścian, podłóg, mebli oraz sprzętów AGD/RTV. Do protokołu warto dołączyć dokumentację zdjęciową, przechowywaną przez obie strony przez cały okres trwania najmu.

Załączniki wymagane przy najmie okazjonalnym

Kluczowe dla skuteczności najmu okazjonalnego są załączniki nr 2–4. Bez nich umowa będzie traktowana jak zwykła umowa najmu. Akt notarialny o dobrowolnym poddaniu się egzekucji wymaga wizyty u notariusza i poniesienia kosztów taksy. Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego musi być podpisane czytelnie, z danymi adresowymi i numerem dokumentu tożsamości. Dokument potwierdzający tytuł prawny (np. akt własności, umowa najmu) powinien być aktualny i czytelny.

Na co szczególnie uważać, podpisując umowę

Przed podpisaniem umowy najmu okazjonalnego dokładnie przeczytaj wszystkie paragrafy, w tym dotyczące wypowiedzenia i kar umownych. Nie akceptuj zapisów niezgodnych z ustawą, np. całkowitego wyłączenia odpowiedzialności Wynajmującego za wady lokalu. Upewnij się, że wszystkie załączniki są gotowe i poprawnie podpisane w dniu podpisania umowy – dopiero wtedy umowa będzie w pełni skuteczna jako najem okazjonalny i zapewni Ci realną ochronę jako Wynajmującemu lub Najemcy.